실물 부동산 투자 전략 네가지와 리츠(REITs)에 적용하기

부동산 투자는 단순히 건물을 사서 임대하는 것만이 아닙니다. 투자자들은 자산의 특성과 기대 수익률, 리스크 수준에 따라 다양한 전략을 구사합니다.

 

대표적으로 코어(Core), 코어플러스(Core Plus), 밸류애디드(Value-Added), 오포튜니스틱(Opportunistic)이라는 네 가지 전략이 널리 사용되고 있습니다. 이 전략들은 원래 연기금, 대형 자산운용사 등 기관 투자자들이 실물 부동산에 투자할 때 사용하는 분류 방식이지만, 최근에는 리츠(REITs)의 자산 운영 전략을 설명할 때도 흔히 사용됩니다.

 

그렇다면 각 전략이 어떤 특성을 갖고 있으며, 리츠에 어떻게 반영되는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

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코어 전략

# 안정성, 저위험, 고퀄리티 자산

• 코어 전략은 안정적인 지역의 프라임급 오피스, 리테일, 아파트, 물류센터 등 우량 자산에 투자하는 방식입니다.
• 주로 임대 수익을 통해 연 6~11% 미만의 수익률을 추구하며, 자산가치 상승보다는 꾸준한 임대수입에 초점이 맞춰져 있습니다.
• 리스크가 낮고 안정적인 현금흐름이 발생하기 때문에, 대형 리츠나 보수적인 투자자들이 선호합니다.

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코어플러스 전략

# 중위험, 약간의 성장성 추가

• 코어 전략보다 조금 더 공격적인 전략으로, 임차인의 신용도, 입지, 건물 상태 등 일부 측면에서 열위에 있는 자산에 투자합니다.
• 수익률은 연 8~12% 정도로 코어보다 높으며, 임대수익에 더해 약간의 자산가치 상승도 기대합니다.
• 리츠 중에서도 성장성과 배당을 모두 추구하는 운용사에서 일부 활용하는 전략입니다.

  

  
  

밸류애디드 전략

# 리노베이션, 임차인 유치, 자산가치 상승

• 외관은 멀쩡해 보여도 공실률이 높거나 리모델링이 필요한 자산에 투자하여 직접 가치를 높이는 전략입니다.
• 건물 리노베이션, 용도 변경, 임차인 유치 등을 통해 가치를 올리고, 매각이나 재임대를 통해 수익을 실현합니다.
• 기대 수익률은 연 10~15% 수준이며, 리스크와 수익률이 중간 정도인 전략입니다.
• 중소형 리츠나 전문 리츠에서 이러한 전략을 채택하는 경우가 많습니다.

오포튜니스틱 전략

# 고위험, 고수익, 개발형 투자

• 공실률이 매우 높거나 부동산 운영 상태가 좋지 않은 자산, 또는 아직 개발되지 않은 부지를 매입하여 개선하거나 신규 개발합니다.
• 기대 수익률은 10% 중반 이상으로 매우 높지만, 레버리지 활용이 많고 리스크도 큽니다.
• 자산 개발, 복합개발, 리츠 상장 전 투자 등에서 자주 사용되며, 일부 개발형 리츠에서 적용됩니다.

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리츠에서 이 전략들이 어떻게 쓰일까?

위 네 가지 전략은 원래 기관 투자자들의 실물 부동산 투자 전략이지만, 최근에는 리츠도 동일한 논리로 자산을 분류하고 운용합니다.

1. 대형 리츠는 프라임 오피스나 핵심 리테일 자산 등 안정적인 자산 위주로 코어 전략을 취하는 경우가 많습니다.
2. 반면 중소형 리츠는 자산을 리노베이션하거나 개발 가치가 있는 빌딩에 투자하여 밸류애디드 혹은 오포튜니스틱 전략을 쓰기도 합니다.

리츠의 IR(투자자 보고) 자료를 보면, 각 자산에 대해 어떤 전략이 적용되었는지를 확인할 수 있습니다. 따라서 리츠에 투자하기 전에는 해당 리츠가 어떤 전략을 구사하는지 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.

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정리하자면, 안정적인 배당과 낮은 리스크를 원한다면 코어 전략 중심의 리츠가 적합할 수 있습니다. 반면, 다소 높은 리스크를 감수하더라도 자산 가치 상승과 총수익을 기대하고 싶다면 밸류애디드 또는 오포튜니스틱 전략을 일부 포함한 리츠도 고려할 수 있습니다.

 

부동산 투자라고 해서 무조건 안정적인 수익만을 추구하는 것은 아닙니다. 리츠 역시 다양한 전략을 활용하며, 투자자들은 자신의 성향과 목적에 맞는 전략을 구사하는 리츠를 선택하는 것이 중요합니다.

 

앞으로 투자 시, 단순히 배당 수익률만 보는 것이 아니라 어떤 전략을 기반으로 운영되는가?를 한 번 더 체크해보시길 바랍니다. 😊