부동산 간접투자의 대표주자인 리츠(REITs)는 많은 투자자들에게 친숙한 이름입니다. 하지만 리츠의 종류나 운용 방식까지 자세히 알고 있는 분은 많지 않죠. 특히 리츠의 구조를 이해하는 데 있어 "누가 리츠 자산을 직접 관리하느냐"는 매우 중요한 기준이 됩니다. 이 기준에 따라 리츠는 크게 자기관리 리츠와 위탁관리 리츠로 나눌 수 있습니다. 오늘은 이 두 가지 유형의 차이점과 실제 사례, 그리고 국가별 특징까지 자세히 알려드릴게요.
자기관리 리츠
Self-managed REITs
자기관리 리츠는 말 그대로 리츠 법인이 직접 보유한 부동산을 관리하고 운용하는 구조입니다. 즉, 임대, 운영, 유지보수, 심지어 자산 매각 등의 모든 활동을 리츠 자체 인력이 담당합니다.
✅ 특징
- 리츠 법인 내부에 전문 인력을 두고 직접 자산을 관리함
- 인건비 및 운영 비용이 비교적 많이 발생
- 운용의 투명성과 자율성이 높을 수 있음
- 외부 위탁사에 의존하지 않아 의사결정이 빠름
🌍 국가별 사례
- 미국 리츠 대부분이 자기관리형에 해당합니다.
- 유럽 일부 국가들도 자기관리형 구조를 채택하는 경우가 많습니다.
- 이런 구조는 대체로 부동산 운용과 관리에 필요한 인프라가 이미 잘 갖춰져 있거나, 리츠가 대규모 자산을 운용하며 규모의 경제가 가능한 경우 선택됩니다.
위탁관리 리츠
Externally-managed REITs
반면, 위탁관리 리츠는 리츠 법인이 보유한 부동산의 관리와 운용을 외부의 전문 부동산 운용사에 위탁하는 구조입니다. 리츠 법인은 운용사에게 일정한 보수를 지급하고, 실질적인 자산의 운용 및 매매 결정은 위탁사가 수행합니다.
✅ 특징
- 리츠 법인은 소유에 집중하고, 관리/운용은 위탁사에서 전담
- 기본보수(운용자산에 따른 정액 혹은 정률 보수) + 인센티브 보수로 보상
- 인건비 부담은 없지만, 수수료 구조가 복잡할 수 있음
- 리츠와 운용사 간의 이해상충 가능성에 주의 필요
🌍 국가별 사례
- 일본, 싱가포르, 호주 등 선진 아시아 국가들은 대부분 위탁관리형 리츠입니다.
- 한국 역시 위탁관리 리츠 구조가 일반적입니다.
💡 실제 사례
- 신한알파리츠: 자산운용은 신한리츠운용이 담당
- 롯데리츠: 자산운용은 롯데AMC(에이엠씨)에서 수행
이처럼 자산운용사나 계열 AMC(자산관리회사)가 리츠를 전문적으로 관리하는 방식이 현재 아시아 시장에서 주류를 이루고 있습니다.
어떤 구조가 더 나을까?
리츠의 구조에 따라 장단점은 명확합니다.
자기관리 리츠는 운용의 자율성과 통제력은 높지만, 인건비와 운영비용 부담이 큽니다.
위탁관리 리츠는 전문성 있는 운용을 기대할 수 있지만, 운용사와의 이해상충 가능성을 항상 염두에 둬야 하죠.
투자자 입장에서는 어떤 구조가 더 유리한가보다 운용사의 역량과 리츠의 수익 구조가 얼마나 투명한가를 중심으로 판단하는 것이 중요합니다. 위탁관리형 리츠라도 운용사가 전문성을 가지고 있고, 이해상충 우려가 낮으며 실적이 좋은 경우라면 충분히 안정적인 투자가 가능합니다.
리츠에 투자할 때 단순히 배당수익률이나 자산 종류만 보는 것이 아니라, 이 리츠가 어떻게 운용되는 구조인가?도 반드시 체크해보셔야 합니다. 자기관리인지, 위탁관리인지에 따라 리츠의 전략과 운영 스타일이 달라지기 때문입니다.
앞으로 리츠 투자 정보를 확인할 때에는 자산운용사가 어디인지, 리츠와 어떤 관계인지도 꼭 함께 확인해보세요.🙂
'투자 이야기' 카테고리의 다른 글
| 미국/유럽 리츠 vs 아시아 리츠 - 고배당과 성장성의 차이, 무엇이 다른가? (0) | 2025.04.20 |
|---|---|
| 아시아 리츠 - 일본, 싱가포르, 홍콩, 호주 리츠의 특징과 투자 포인트 (0) | 2025.04.20 |
| 리츠와 밀접한 관련이 있는 핵심 요소들: 금리, 경제 상황, 벨류에이션, 주식시장 등 (2) | 2025.04.18 |
| 실물 부동산 투자 전략 네가지와 리츠(REITs)에 적용하기 (1) | 2025.04.17 |
| 리츠(REITs)와 금리와의 관계는? (1) | 2025.04.16 |